نحوه محاسبه مالیات اجاره در سال 1404 | راهنمای جامع برای مالکان و مستأجران

نحوه محاسبه مالیات اجاره در سال 1404 – راهنمای جامع برای مالکان و مستأجران

نحوه محاسبه مالیات اجاره در سال 1404 – راهنمای جامع برای مالکان و مستأجران

مالیات اجاره یکی از مهم‌ترین مباحث مالیاتی است که هر مالک و مستأجری باید با آن آشنا باشد. پرداخت به‌موقع و دقیق مالیات اجاره نه تنها از جرایم احتمالی جلوگیری می‌کند، بلکه امکان استفاده از معافیت‌ها و تخفیف‌های قانونی را فراهم می‌سازد. در این مقاله، شما با نحوه محاسبه مالیات اجاره، معافیت‌ها، جرایم، و نکات کاربردی برای کاهش مالیات قانونی آشنا خواهید شد.

---

مالیات اجاره چیست؟

مالیات اجاره، مالیاتی است که مالک هر ملکی بابت درآمد حاصل از اجاره آن ملک به سازمان امور مالیاتی پرداخت می‌کند. این مالیات طبق قانون مالیات‌های مستقیم و اصلاحات جدید در سال ۱۴۰۴ برای اشخاص حقیقی و حقوقی تعیین شده است.

• اشخاص حقیقی: مالیات بر درآمد اجاره مشمول نرخ‌های پلکانی ۱۵٪، ۲۰٪ و ۲۵٪ می‌شود.

• اشخاص حقوقی: نرخ ثابت ۲۵٪ بر درآمد اجاره پس از کسر هزینه‌ها اعمال می‌شود.

---

نحوه محاسبه مالیات اجاره – گام به گام

مرحله ۱: محاسبه درآمد سالانه اجاره

ابتدا مجموع اجاره سالانه ملک خود را محاسبه کنید:

مرحله ۲: کسر هزینه‌ها و استهلاک

معمولاً ۲۵٪ از درآمد اجاره به عنوان هزینه‌های مفروض و استهلاک کسر می‌شود:

مرحله ۳: اعمال نرخ‌های مالیاتی

مرحله ۴: مثال عددی

فرض کنید یک ملک مسکونی در تهران، اجاره ماهیانه ۵۰ میلیون تومان دارد:

• اجاره سالانه: ۵۰ × ۱۲ = ۶۰۰ میلیون تومان

• کسر ۲۵٪ هزینه: ۶۰۰ × ۰٫۷۵ = ۴۵۰ میلیون تومان

• محاسبه مالیات طبق جدول:

جمع مالیات سالانه = ۸۲٫۵ میلیون تومان
مالیات ماهانه ≈ ۶٫۸۷۵ میلیون تومان

---

معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیاتی

---

جرایم و پیامدهای عدم پرداخت یا تأخیر

• عدم ارسال اظهارنامه در مهلت قانونی → جریمه دیرکرد درصدی از مالیات

• مدارک ناقص یا خلاف واقع → لغو معافیت‌ها و پرداخت مالیات + جریمه

• عدم ثبت قرارداد رسمی → عدم اعمال معافیت‌ها و تخفیف‌ها

---

نکات کاربردی برای مالکان و مستأجران

1. ثبت رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی و سامانه‌های مالیاتی ضروری است.

2. نگهداری مدارک هزینه‌ها مانند تعمیرات، بیمه و مالیات شهرداری برای کاهش مالیات.

3. تجمیع معافیت‌ها برای مالکان چند ملک.

4. مالیات تکلیفی مستاجر حقوقی باید به سازمان مالیاتی پرداخت و رسید ارائه شود.

5. قرارداد بلندمدت → کاهش مالیات قانونی و بهره‌مندی از تخفیف‌ها.

محاسبه مالیات اجاره

مطابق با ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، مبنای تشخیص مالیات اجاره به قرارداد اجاره اعم از رسمی یا عادی بستگی دارد. همچنین در موارد زیر مبنای محاسبه درآمد اجاره، ارقام درج شده در جدول املاک اعلام شده توسط سازمان مالیاتی است:

• در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه قرارداد خودداری شود.
• مبلغ قرارداد کمتر از ۸۰% ارقام درج شده در جدول اعلامی توسط سازمان مالیاتی باشد.
• واحدهای مسکونی مشمول ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم.

مالیات بر اجاره املاک در سال جدید چقدر است؟

مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404 شمسی به‌عنوان یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک به حساب می‌آید که از فرد اجاره‌دهنده اخذ می‌شود. بر اساس کمیسیون تلفیق مجلس و بر اساس تصمیم آن‌ها، میزان مالیات بر مستغلات و اجاره در سال جدید افزایش نیافته و مطابق با سال گذشته خواهد بود.

در ادامه مالیات اجاره املاک را بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم برای اشخاص حقیقی و اشخاص حقوقی، با استناد به ماده 131 (برای اشخاص حقیقی) و ماده 105 (برای اشخاص حقوقی) بررسی خواهیم کرد.

مالیات بر اجاره املاک برای اشخاص حقیقی

بر اساس ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم:

1. درآمد حاصل از اجاره ملک (پس از کسر 25٪ بابت هزینه‌ها و استهلاکات) مشمول مالیات می‌شود.

2. نرخ مالیات پلکانی است و به شرح زیر:

درآمد مشمول مالیات سالانه	نرخ مالیات
تا 500 میلیون ریال	15٪
500 میلیون تا 1 میلیارد ریال	20٪
بیش از 1 میلیارد ریال	25٪

نحوه محاسبه:

• از کل اجاره سالانه (مثلاً طبق اجاره‌نامه یا نظر کارشناسی)، 25٪ هزینه فرضی کم می‌شود.

• باقی‌مانده = درآمد مشمول مالیات

• سپس طبق نرخ‌های ماده 131 مالیات آن محاسبه می‌شود.

مثال:

• اگر اجاره دریافتی سالانه = 1,200,000,000 ریال
• 25٪ کسر هزینه = 300,000,000 ریال
• درآمد مشمول مالیات = 900,000,000 ریال
• مالیات = پلکانی بین 15٪ و 20٪ محاسبه می‌شود.

مالیات بر اجاره املاک برای اشخاص حقوقی

بر اساس ماده 105 قانون مالیات‌های مستقیم:

1. کل درآمد اجاره‌ای پس از کسر هزینه‌ها، مشمول نرخ ثابت 25٪ مالیات است.

2. برای اشخاص حقوقی تخفیف پلکانی ماده 131 وجود ندارد.

نکات مهم:

اشخاص حقوقی نمی‌توانند از معافیت‌های شخص حقیقی (مانند 25٪ هزینه فرضی) استفاده کنند، مگر اینکه مستند ارائه دهند. اما در صورت ارائه اسناد و مدارک مربوط به هزینه‌های واقعی (مثل تعمیرات، بیمه، مالیات شهرداری و…) می‌توانند آن‌ها را کسر کنند.

مثال:

• اگر درآمد مشمول مالیات شرکت از اجاره = 2,000,000,000 ریال
• نرخ مالیات = 25٪
• مالیات پرداختی = 500,000,000 ریال

نحوه محاسبه مالیات اجاره

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک به شرح زیر است:

مبلغ اجاره‌بهای سالانه: برای محاسبه مبلغ اجار‌ه‌بهای سالانه، ابتدا اجاره‌بهای ماهانه در عدد ۱۲ ضرب می‌شود. در صورتی که بخشی از وجه پرداختی به موجر به‌صورت رهن باشد، ۱۸ درصد مبلغ رهن به اجاره‌بهای سالانه اضافه می‌شود.

کسر هزینه‌های ثابت: مطابق با مقررات، ۲۵ درصد از مبلغ به دست‌آمده به‌عنوان هزینه‌های ثابت کسر می‌شود. بنابراین، ۷۵ درصد اجاره‌بهای سالانه به‌عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته می‌شود.

تعیین نرخ مالیات: مبلغ مشمول مالیات با جدول نرخ‌های مالیاتی تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی، محاسبه می‌شود.

اشخاص حقیقی: نرخ مالیات برای اشخاص حقیقی به‌صورت پلکانی (۱۵ درصد برای درآمد تا ۲۰۰ میلیون تومان، ۲۰ درصد برای درآمد بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان و ۲۵ درصد برای درآمد بالای ۴۰۰ میلیون تومان) محاسبه می‌شود.

اشخاص حقوقی: نرخ ثابت ۲۵ درصد از کل درآمد، مشمول مالیات می‌شود.

محاسبه مالیات نهایی: میزان مالیات پرداختی پس از ضرب در نرخ مالیاتی مشخص می‌شود. این مبلغ معمولاً به‌صورت ۱۲ قسط ماهانه پرداخت می‌شود.

مالیات بر اجاره بر عهده کیست؟

پرداخت کننده مالیات اجاره املاک طبق ماهیت مستاجر اعم از حقیقی یا حقوقی متفاوت است:

• در صورتی که مستاجر شخص حقیقی باشد، پرداخت مالیات بر درآمد اجاره بر عهدۀ موجر است. بدین ترتیب، مالیات بر درآمد اجاره پیرو تکمیل و ارسال اظهارنامه محاسبه و مطالبه می‌شود.
• در صورتی که مستاجر شخص حقوقی باشد، مطابق تبصره ۹ ماده ۵۳ ق.م.م، مستاجر موظف است پیش از پرداخت مال‌الاجاره، مالیات متعلق را کسر و تا پایان ماه بعد از پرداخت اجاره به حساب اداره مالیاتی محل وقوع ملک واریز کرده و رسید آن را به موجر ارائه دهد.

مالیات اجاره اشخاص حقیقی

مالیات اجاره شخص حقیقی نوعی مالیات مستقیم است که از درآمد حاصل از اجاره املاک متعلق به اشخاص حقیقی دریافت می‌شود. در این حالت، مالک ملک که درآمد حاصل از اجاره را دریافت می‌کند، موظف است مالیات را به سازمان امور مالیاتی پرداخت کند.

برای محاسبه مالیات اجاره شخص حقیقی ابتدا برخی هزینه‌ها و معافیت‌های قانونی (مانند هزینه تعمیرات یا معافیت‌های خاص برای املاک مسکونی در برخی مناطق) از کل اجاره‌بها کسر می‌شود. سپس بر طبق میزان درآمد مشمول مالیات (پس از کسر معافیت‌ها)، نرخ مالیات که معمولاً به صورت تصاعدی (۱۰ تا ۲۵ درصد) است، اعمال می‌شود.

مالیات اجاره اشخاص حقوقی

مالیات اجاره اشخاص حقوقی مطابق با قانون مالیات‌‌های مستقیم و مالیات بر درآمد املاک و مستغلات محاسبه می‌شود. این مالیات بر‌اساس درآمد حاصل از اجاره املاک متعلق به اشخاص حقوقی و با نرخ ثابت ماده ۱۰۵ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین و اشخاص حقوقی را موظف به ارائه اظهارنامه و پرداخت آن می‌کند.

برای محاسبه مالیات اجاره اشخاص حقوقی از کل درآمد اجاره‌بها، ابتدا هزینه‌های قابل قبول (مانند هزینه‌های تعمیرات، نگهداری و معافیت‌های قانونی) کسر می‌شود. سپس درآمد خالص به عنوان درآمد مشمول مالیات با نرخ ثابت ۲۵% محاسبه می‌شود.

مالیات مغازه اجاره‌ای بر عهده کیست؟

بر‌اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات مغازه اجاره‌ای هم مانند سایر املاک بر عهده موجر است، مگر اینکه مستاجر شخص حقوقی باشد. در این صورت، مستاجر حقوقی وظیفه کسر و پرداخت مالیات تکلیفی را دارد. نکته مهم این است که مغازه‌ها معمولاً مشمول معافیت زیربنایی نمی‌شوند، مگر در موارد خاص مانند اجاره به نهادهای دولتی.

معافیت مالیات بر اجاره مغازه

برخلاف املاک مسکونی، املاک تجاری مانند مغازه‌ها از معافیت مبتنی بر متراژ برخوردار نیستند. با این حال، در صورتی که مغازه به صورت رایگان به نهادهای دولتی اجاره داده شود، ممکن است معافیت اعمال شود.

چه کسانی از مالیات بر اجاره معاف هستند؟

برخی افراد و املاک بر‌اساس ماده‌های ۵۳، ۵۵ و ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، مشمول معافیت مالیات اجاره می‌شوند. این معافیت‌ها به شرح زیر است:

• معافیت خانوادگی: اگر ملک مسکونی به اقوام درجه یک بدون دریافت اجاره واگذار شده باشد، معاف از مالیات اجاره خواهد بود.
• معافیت برای افراد بدون درآمد جانبی: اگر فردی تنها درآمدش از اجاره‌بها ملک است می‌تواند از این معافیت بهره‌مند شود.
• معافیت زیربنا: همانطور که ذکر شد در تهران ملک کمتر از ۱۵۰ متر و در شهرستان ملک کمتر ۲۰۰ متر از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند.
• معافیت برای نوسازی: مبلغی که برای نوسازی و بازسازی از ادارات دولتی یا نیمه دولتی دریافت می‌شود، مشمول مالیات نمی‌شود.
• معافیت به دلیل اجاره به اقشار خاص: اگر ملک به اقشار خاص جامعه مانند افراد تحت حمایت مراکز خاص مثل بهزیستی، خانواده‌های دارای ۳ فرزند یا بیشتر و همینطور اقشار سه دهک پایین جامعه اجاره داده شود، مالیاتی به اجاره تعلق نمی‌گیرد.
• معافیت املاک دولتی: خانه‌های سازمانی که به اشخاص حقوقی داده شده و همچنین املاکی که به وزارتخانه‌ها، موسسات دولتی و تشکیلات وابسته به آنها واگذار شده است، از پرداخت مالیات معاف هستند.
• معافیت مالک پس از فروش و عدم تخلیه ملک: فروش ملک توسط مالک و تخصیص مدت شش ماهه برای تخلیه ملک بدون پرداخت اجاره بها.
• معافیت طبق ساخت و ساز اصول ساختمان سازی: مالکانی که مجتمع‌های مسکونی خود را (بیش از ۳ واحد) مطابق با الگوی مصرف مسکن و به درخواست اداره راه و شهرسازی ساخته‌اند، شامل این معافیت می‌شوند.

معافیت ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم

مطابق با ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاصی که هیچ درآمد دیگری جز اجاره ملک ندارند، تا سقف معافیت مالیاتی ماده ۸۴ از پرداخت مالیات معاف هستند. معافیت ماده ۵۷ در سال ۱۴۰۴، مبلغ ۲٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است. برای استفاده از این معافیت، باید اظهارنامه مالیاتی را تکمیل و اعلام کنند که درآمد دیگری ندارند. ارائه اظهارنامه نادرست منجر به جریمه‌ای معادل یک برابر مالیات متعلق می‌شود.

سامانه مالیات اجاره ملک

سازمان مالیاتی جهت سازماندهی و انجام امور مرتبط با مالیات برای کلیۀ مودیان، سامانه‌ اختصاصی فراهم کرده است. سامانه مالیات بر اجاره ملک به نشانی estr.tax.gov.ir بخشی از درگاه ملی خدمات مالیاتی است که از طریق آن، مودیان مالیاتی می‌توانند اظهارنامه مالیات اجاره املاک خود را ثبت کنند.

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره

در صورت عدم پرداخت مالیات اجاره در مهلت تعیین شده، جریمه‌ای به میزان ۱۰ % مالیات متعلق برای مودی در نظر گرفته می‌شود. همچنین تأخیر در پرداخت مالیات باعث جریمه‌ای به میزان ۲.۵ % مبلغ مالیات به ازای هر ماه تأخیر را به دنبال دارد. در صورت اثبات تنظیم اظهارنامه مالیاتی خلاف واقع، مالک وظیفه دارد غیر از پرداخت مبلغ مالیات، یک برابر آن را هم به عنوان جریمه به سازمان امور مالیاتی پرداخت کند.

---

مثال‌های عملی

مثال ۱: مالیات یک ملک

• اجاره ماهانه: ۵۰ میلیون تومان

• مالیات سالانه پس از کسر هزینه‌ها: ۸۲٫۵ میلیون تومان

مثال ۲: مالیات دو ملک

• ملک اول: اجاره ماهانه ۳۰ میلیون

• ملک دوم: اجاره ماهانه ۴۰ میلیون

• مجموع اجاره سالانه = ۳۶۰ + ۴۸۰ = ۸۴۰ میلیون

• درآمد مشمول مالیات = ۸۴۰ × ۰٫۷۵ = ۶۳۰ میلیون

• اعمال نرخ‌ها و محاسبه پلکانی → مالیات کل ≈ ۱۱۵ میلیون تومان

---

پرسش‌های متداول (FAQ)

سؤال ۱: آیا همه مالکان باید مالیات اجاره پرداخت کنند؟

• بله، مگر اینکه ملک در محدوده معافیت زیربنایی یا سایر معافیت‌ها باشد.

سؤال ۲: چگونه معافیت زیربنایی اعمال می‌شود؟

• با ثبت قرارداد رسمی و ارائه مستندات ملک به سازمان مالیاتی.

سؤال ۳: مالیات اجاره برای مستأجر حقوقی چگونه است؟

• مستاجر حقوقی باید مالیات تکلیفی را کسر و به سازمان مالیاتی پرداخت کند.

سؤال ۴: چه مدارکی برای اثبات هزینه‌ها نیاز است؟

• فاکتورهای تعمیرات، بیمه، مالیات شهرداری و سایر هزینه‌های مرتبط.

سؤال ۵: اثر ثبت قرارداد در سامانه‌های مالیاتی چیست؟

• ثبت رسمی موجب اعمال معافیت‌ها و تخفیف‌ها می‌شود.

---

نتیجه‌گیری

مالیات اجاره سال ۱۴۰۴ به‌صورت پلکانی برای اشخاص حقیقی و با نرخ ثابت برای اشخاص حقوقی محاسبه می‌شود.
با رعایت نکات زیر می‌توانید مالیات قانونی و بهینه پرداخت کنید:

• استفاده از معافیت‌ها و تخفیف‌های قانونی

• ثبت رسمی قراردادها و مدارک هزینه‌ها

• برنامه‌ریزی برای قراردادهای بلندمدت

• اطلاع از نرخ‌ها و بخشنامه‌های جدید مالیاتی

منابع رسمی برای مطالعه بیشتر:

• سازمان امور مالیاتی ایران

• ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم

• قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها

برای مشاوره مالیاتی، دریافت راهنمایی تخصصی درباره مالیات اجاره و سایر خدمات حسابداری، می‌توانید با تیم آریا حساب تماس بگیرید:

• تلفن : ۰۲۱۴۴۳۲۵۰۴۷
• تلفن : 02188748970
• تلفن : 02188747353
• تلفن : 02144341340
• تلفن : 02144341330

  ایمیل: info{@}aryahesab.com

• آدرس دفتر مرکزی: تهران، بلوار شهران شمالی، بالاتر از میدان دوم، جنب بانک پاسارگاد، پلاک 153، طبقه 3، واحد 14

نرخ مالیات شرکت های تولیدی در سال ۱۴۰۴

بروزرسانی و آپدیت سایت

پرسش‌های متداول (FAQ)

سؤال ۱: آیا همه مالکان باید مالیات اجاره پرداخت کنند؟
پاسخ: بله، همه مالکان مشمول مالیات اجاره هستند، مگر اینکه ملک در محدوده معافیت زیربنایی یا سایر معافیت‌ها قرار گیرد.

سؤال ۲: چگونه معافیت زیربنایی اعمال می‌شود؟
پاسخ: با ثبت قرارداد رسمی در سامانه مالیاتی و ارائه مستندات مالکیت و مشخصات ملک، معافیت زیربنایی به صورت قانونی اعمال می‌شود.

سؤال ۳: مالیات اجاره برای مستأجر حقوقی چگونه محاسبه می‌شود؟
پاسخ: مستاجر حقوقی موظف به پرداخت مالیات تکلیفی است و پس از کسر از پرداختی‌ها، رسید آن باید به سازمان امور مالیاتی ارائه شود.

سؤال ۴: چه مدارکی برای اثبات هزینه‌ها و کسر مالیات نیاز است؟
پاسخ: مدارک شامل فاکتورهای تعمیرات و نگهداری، بیمه، مالیات شهرداری و سایر هزینه‌های مرتبط با ملک هستند.

سؤال ۵: اثر ثبت قرارداد در سامانه‌های مالیاتی چیست؟
پاسخ: ثبت رسمی قرارداد باعث اعمال معافیت‌ها، تخفیف‌ها و جلوگیری از جرایم احتمالی می‌شود و روند محاسبه مالیات اجاره را شفاف می‌کند.

سؤال ۶: چه نکاتی برای کاهش مالیات اجاره قانونی وجود دارد؟
پاسخ: استفاده از معافیت‌ها و تخفیف‌ها، ثبت رسمی قرارداد، نگهداری مدارک هزینه‌ها، برنامه‌ریزی برای قراردادهای بلندمدت و آگاهی از نرخ‌ها و بخشنامه‌های جدید مالیاتی، از مهم‌ترین روش‌ها برای کاهش مالیات قانونی هستند.